Si estás pensando en comprar una casa, probablemente hayas escuchado hablar del DTI, pero quizás no tengas muy claro qué significa.
DTI son las siglas en inglés de Debt-to-Income Ratio, o relación deuda-ingreso, y es uno de los factores que los prestamistas pueden considerar al evaluar cuánto puedes permitirte pedir prestado para comprar una vivienda.
Lo mejor es que no necesitas ser experto en finanzas para entenderlo. Vamos a verlo de una manera sencilla.
¿Qué es la relación deuda-ingreso?
El DTI compara el total de tus pagos mensuales de deudas con tus ingresos brutos mensuales, es decir, tus ingresos antes de impuestos y otras deducciones.
Entre las obligaciones que pueden considerarse se encuentran:
- Pagos mínimos de tarjetas de crédito.
- Préstamos de automóvil.
- Préstamos estudiantiles.
- Préstamos personales.
- Otras deudas mensuales recurrentes.
- Determinadas obligaciones legales, cuando correspondan.
Para los ingresos, el prestamista evaluará aquellos que puedan ser debidamente documentados y utilizados para calificar para el préstamo.
¿Cómo se calcula el DTI?
La fórmula básica es:
Pagos mensuales de deudas ÷ Ingreso bruto mensual × 100 = DTI
Veamos un ejemplo.
Supongamos que tienes:
- $500 al mes en pagos de deudas.
- $6,000 al mes de ingreso bruto.
Tu relación deuda-ingreso actual sería aproximadamente:
$500 ÷ $6,000 = 8.3%
Ahora imaginemos que, al evaluar la compra de una propiedad, el pago mensual de vivienda que se utiliza para calificar fuera de $1,000.
Tus obligaciones mensuales pasarían a ser $1,500.
$1,500 ÷ $6,000 = 25%
En ese ejemplo, tu DTI sería aproximadamente 25%.
¿Por qué es importante cuando quieres comprar una casa?
El DTI ayuda al prestamista a evaluar qué proporción de tus ingresos ya está comprometida cada mes y tu capacidad para asumir una nueva obligación hipotecaria.
En general, un DTI más bajo puede darte mayor flexibilidad financiera, pero no existe un único porcentaje que determine por sí solo si una persona calificará o no.
Los límites pueden variar dependiendo de factores como:
- El tipo de préstamo.
- El programa hipotecario.
- El prestamista.
- Tu historial y puntaje de crédito.
- Tus ingresos.
- Tus reservas financieras.
- Otras características de la solicitud.
Por eso, escuchar que “tienes que estar por debajo de cierto porcentaje” no siempre cuenta toda la historia.
¿Qué documentos pueden pedirte?
La documentación necesaria dependerá de tu situación financiera y laboral, pero un prestamista puede solicitar información como:
- Talones de pago recientes.
- Formularios W-2.
- Declaraciones de impuestos cuando sean necesarias.
- Estados de cuenta.
- Información sobre préstamos y otras obligaciones.
- Documentación adicional de ingresos, especialmente si trabajas por cuenta propia, recibes comisiones o tienes otras fuentes de ingreso.
El objetivo es comprobar tanto los ingresos que se utilizarán para calificar como las obligaciones mensuales existentes.
¿Qué puedes hacer si tu DTI está alto?
Tener un DTI elevado no significa necesariamente que debas abandonar tus planes de comprar una casa.
Puede ser una señal de que vale la pena prepararte primero.
Algunas estrategias pueden incluir:
- Reducir saldos de tarjetas de crédito.
- Evitar asumir nuevas deudas antes de solicitar una hipoteca.
- Revisar tu presupuesto mensual.
- Consultar con un profesional hipotecario para conocer las alternativas disponibles para tu situación.
A veces, pequeños cambios financieros antes de comenzar la búsqueda pueden ayudarte a estar en una mejor posición cuando llegue el momento de hacer una oferta.
Antes de buscar casa, conoce tus números
Uno de los errores más comunes es comenzar a mirar propiedades sin saber primero qué presupuesto resulta cómodo y realista.
Entender tu DTI puede ayudarte a tener una conversación más informada con tu lender y a comenzar la búsqueda de vivienda con expectativas más claras.
Comprar una casa no comienza cuando encuentras la propiedad. Comienza cuando entiendes tus números y te preparas para tomar una buena decisión.
Si estás pensando en comprar una propiedad en Miami y no sabes por dónde empezar, con gusto puedo orientarte sobre los primeros pasos del proceso y ayudarte a organizar tu búsqueda.
Maria D Loyola | Realtor®
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